Alquilar mi piso o vender?
Encuesta del tema
Vender
Alquilar
Votantes: 79. Tú no puedes votar en esta encuesta
ForoCoches: Miembro
29-jun-2024 07:15
#31
| Yo, basándome en mi propia experiencia, lo vendía e invertía todo. Ojalá lo hubiese hecho ya hace muchos años. |
ForoCoches: Miembro
29-jun-2024 07:51
#32
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Hagamos un escenario contando solo los intereses de la hipoteca:
Escenario 1: Intereses de la hipoteca de 5.000 €/año (tipo de interés mayor) 1. Ingresos del alquiler: 12.000 €/año 2. Intereses de la hipoteca: 5.000 €/año 3. Beneficio neto antes de impuestos: 12.000 - 5.000 = 7.000 € 4. Reducción del 50% de los beneficios: 7.000 * 50% = 3.500 € 5. Beneficio sujeto a impuestos: 7.000 - 3.500 = 3.500 € Cálculo de impuestos: - Si asumimos un tipo impositivo, por ejemplo, del 20%, los impuestos serían: 3.500 * 20% = 700 € - Beneficio neto tras impuestos: 7.000 - 700 = 6.300 € Total ganado: - Beneficio neto: 6.300 € - Intereses devueltos: 5.000 € - Total final: 6.300 + 5.000 = 11.300 € Escenario 2: Intereses de la hipoteca de 2.000 €/año (tipo de interés menor) 1. Ingresos del alquiler: 12.000 €/año 2. Intereses de la hipoteca: 2.000 €/año 3. Beneficio neto antes de impuestos: 12.000 - 2.000 = 10.000 € 4. Reducción del 50% de los beneficios: 10.000 * 50% = 5.000 € 5. Beneficio sujeto a impuestos: 10.000 - 5.000 = 5.000 € Cálculo de impuestos: - Si asumimos un tipo impositivo, por ejemplo, del 20%, los impuestos serían: 5.000 * 20% = 1.000 € - Beneficio neto tras impuestos: 10.000 - 1.000 = 9.000 € Total ganado: - Beneficio neto: 9.000 € - Intereses devueltos: 2.000 € - Total final: 9.000 + 2.000 = 11.000 € Comparación y conclusión - Escenario 1 (intereses de 5.000 €/año): Total final de 11.300 € - Escenario 2 (intereses de 2.000 €/año): Total final de 11.000 € El escenario con intereses más altos (5.000 €) resulta en un beneficio total ligeramente mayor. La conclusión con tu ejemplo es, beneficio neto tras impuestos en el caso 1, 6300 euros, en el caso 2, 9000 euros, fin. Conclusión, si pagas menos intereses, obviamente te queda más beneficio. Eso de sumar los intereses de nuevo al beneficio... No tiene ni pies ni cabeza. La idea de sacar una hipoteca sobre el piso alquilado para que sea más baja sobre el nuevo piso es una buena idea porque sobre el alquilado los intereses son deducibles y sobre el nuevo no. Pero que sean deducibles no significa que sean gratis. Eso es como la gente que dice que a las empresas les interesa realizar donaciones porque desgrava, vamos a ver ... Una cosa es que haya gastos que desgraven, y otra cosa es que si no los tienes, al final tienes más beneficio, lógicamente. |
ForoCoches: Miembro
29-jun-2024 12:47
#33
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Si, exacto. Está claro que alquilar trae sus comeduras de cabeza y hay muchos gastos asociados a IBI, derramas, comunidad, reparaciones, etc. Pero la ventaja que tienes es que los impuestos no te los cobran sobre total de neto antes de impuestos, sino sobre el 50% de esa cantidad o incluso menos si se da alguna casuística más de las que comentaba.
Además, como bien dices, los intereses de la hipoteca son un gasto más como el IBI, comunidad y reparaciones. Por eso, si te lo montas bien, con una hipoteca sobre la casa, deduciéndote los intereses como gasto, y luego aplicándote muy pocos impuestos al beneficio por condiciones de zona tensionada, jovenes, etc, te puede salir mucho mejor la rentabilidad. De hecho, entiendo que con eso juegan "los inversores" que se dedican a comprar vivienda para alquilarla. SIn hipotecar: Si cojo una hipoteca de 300K a 30 años con un tipo fijo del 2% digamos (de aqui a 2 años). Cuota mensual ≈ 833 (amortización) +500 (banco) =1.333€ Alquilo mi piso por 1000€ y me quedarían netos después de todos los pagos y tributar unos 730€ según los cálculos anteriores (puede que más porque sí que es zona tensionada). Pago de impuestos: 70€/mes. Si resto de la cuota de hipoteca lo que obtengo de renta por alquiler me queda que he de poner de mi bolsillo: 1.333-730= 603€ al mes Hipotecando mi piso: Si hipoteco mi piso no me darían el valor de mercado si no mucho menos (sobre un 70%), además el tipo impositivo sería más alto de ese 2% entiendo. Vamos a poner que el banco me proporciona 130k por mi piso y además tendría que pedir 170k para llegar a los 300k (para pagar los gastos y entrada tengo algo de ahorros que espero que vayan creciendo estos 2 años). Supongamos que los 130k me los presta a un tipo del 4% y el resto de 170k me lo presta al 2%.
De ahí el 50% es lo que tengo que tributar: 183€ *0,2= 36,6 € me tocaría pagar al mes. Total beneficio de alquiler: 800 - 36,6= 763,4€ Total tengo que poner: 1504- 763,4= 740,6€ al mes No sé si me he perdido en algo, o hecho el cálculo mal, pero me sale muchísimo más a cuenta no hipotecar mi piso si puedo afrontar la nueva hipoteca solo con mis ingresos sin tener que hipotecar. De poner de mi bolsillo 603€ a tener que poner 740€ |
Editado: 29-jun-2024 13:41 -
ForoCoches: Usuario
29-jun-2024 18:49
#34
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A ver vamos a echar cuentas...
SIn hipotecar: Si cojo una hipoteca de 300K a 30 años con un tipo fijo del 2% digamos (de aqui a 2 años). Cuota mensual ≈ 833 (amortización) +500 (banco) =1.333€ Alquilo mi piso por 1000€ y me quedarían netos después de todos los pagos y tributar unos 730€ según los cálculos anteriores (puede que más porque sí que es zona tensionada). Pago de impuestos: 70€/mes. Si resto de la cuota de hipoteca lo que obtengo de renta por alquiler me queda que he de poner de mi bolsillo: 1.333-730= 603€ al mes Hipotecando mi piso: Si hipoteco mi piso no me darían el valor de mercado si no mucho menos (sobre un 70%), además el tipo impositivo sería más alto de ese 2% entiendo. Vamos a poner que el banco me proporciona 130k por mi piso y además tendría que pedir 170k para llegar a los 300k (para pagar los gastos y entrada tengo algo de ahorros que espero que vayan creciendo estos 2 años). Supongamos que los 130k me los presta a un tipo del 4% y el resto de 170k me lo presta al 2%.
De ahí el 50% es lo que tengo que tributar: 183€ *0,2= 36,6 € me tocaría pagar al mes. Total beneficio de alquiler: 800 - 36,6= 763,4€ Total tengo que poner: 1504- 763,4= 740,6€ al mes No sé si me he perdido en algo, o hecho el cálculo mal, pero me sale muchísimo más a cuenta no hipotecar mi piso si puedo afrontar la nueva hipoteca solo con mis ingresos sin tener que hipotecar. De poner de mi bolsillo 603€ a tener que poner 740€ Sin comprobar todos los números, creo que están bien los cálculos. Eso sí, hay un error de concepto: - Claro, entre que te den una hipoteca de 300k al 2% y que te den 150k al 2% y los otros 150k al 5%, te sale mejor la hipoteca entera de 300k al 2%, sin tener que hipotecar tu casa. - El tema está en que el caso de tener que hipotecar tu casa es porque necesitas liquidez. Es decir, estás en una situación en la que vas al banco a pedir 300k al 2% y te dicen que ni de coña con tu salario y tus condiciones, que lo máximo que te pueden dar son 200k al 3%. En esos casos, si quieres entrar en esa casa que tanto te gusta o necesitas, pues no te queda otra que buscar otras maneras de financiación, y ahí es donde entra en juego hipotecar tu casa, pues normalmente el tipo de interés que te darán por ello será mejor que pedir un préstamos personales o tener que esperar 8 años para ahorrar el dinero. Edito: aquí entra en juego también la torelancia al riesgo, ya depende de si quieres arriesgarte a tener tu casa hipotecada y además una hipoteca nueva para tu nueva casa, o esperar a tener ahorrado X y tener solo una hipoteca nueva en tu segunda casa. Un caso conlleva más riesgo pero seguramente conseguirás más patrimonio con más rapidez si todo te va bien, y en el otro pues tardarás más en acumular patrimonio pero con pie más firme. De todas maneras, todo lo que comento aquí es a título personal basado en mi propia experiencia y lo que leo al respecto, en estos casos con movimientos de dinero tan importantes lo mejor es verlo directamente con un gestor o profesional antes de tomar el paso. |
Editado: 29-jun-2024 18:52 -
ForoCoches: Miembro
29-jun-2024 22:12
#35
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Hola,
Sin comprobar todos los números, creo que están bien los cálculos. Eso sí, hay un error de concepto: - Claro, entre que te den una hipoteca de 300k al 2% y que te den 150k al 2% y los otros 150k al 5%, te sale mejor la hipoteca entera de 300k al 2%, sin tener que hipotecar tu casa. - El tema está en que el caso de tener que hipotecar tu casa es porque necesitas liquidez. Es decir, estás en una situación en la que vas al banco a pedir 300k al 2% y te dicen que ni de coña con tu salario y tus condiciones, que lo máximo que te pueden dar son 200k al 3%. En esos casos, si quieres entrar en esa casa que tanto te gusta o necesitas, pues no te queda otra que buscar otras maneras de financiación, y ahí es donde entra en juego hipotecar tu casa, pues normalmente el tipo de interés que te darán por ello será mejor que pedir un préstamos personales o tener que esperar 8 años para ahorrar el dinero. Edito: aquí entra en juego también la torelancia al riesgo, ya depende de si quieres arriesgarte a tener tu casa hipotecada y además una hipoteca nueva para tu nueva casa, o esperar a tener ahorrado X y tener solo una hipoteca nueva en tu segunda casa. Un caso conlleva más riesgo pero seguramente conseguirás más patrimonio con más rapidez si todo te va bien, y en el otro pues tardarás más en acumular patrimonio pero con pie más firme. De todas maneras, todo lo que comento aquí es a título personal basado en mi propia experiencia y lo que leo al respecto, en estos casos con movimientos de dinero tan importantes lo mejor es verlo directamente con un gestor o profesional antes de tomar el paso. La duda que tengo es si me podría sumar los futuros ingresos de alquiler como parte de mis ingresos para poder optar a la hipoteca. Imagino que no, porque todavía no habré empezado a alquilarla y luego depende de otros factores que encuentre inquilino y me pague lo que pido, etc. Pero podría poner como aval el piso sin tener que hipotecarlo o algo así? Si no, yo creo que prefiero esperar un poco más y ahorrar o si no optar por algo más barato, lo de hipotecar el piso la verdad es que lo veo muy arriesgado. |
ForoCoches: Usuario
30-jun-2024 02:34
#36
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Ah vale entiendo, mi intención es tener ahorrado unos 70-80k para entonces.
La duda que tengo es si me podría sumar los futuros ingresos de alquiler como parte de mis ingresos para poder optar a la hipoteca. Imagino que no, porque todavía no habré empezado a alquilarla y luego depende de otros factores que encuentre inquilino y me pague lo que pido, etc. Pero podría poner como aval el piso sin tener que hipotecarlo o algo así? Si no, yo creo que prefiero esperar un poco más y ahorrar o si no optar por algo más barato, lo de hipotecar el piso la verdad es que lo veo muy arriesgado. A mi personalmente tampoco me cuadra mucho la opción de hipotecar tu propio piso, pero imagino que habrá otros perfiles a los que les interesa. No se si alguien más por aquí nos puede iluminar con casos en los que hipotecar tu propio piso pueda ser ventajoso. |
ForoCoches: Miembro
01-jul-2024 09:23
#37
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La idea de sacar una hipoteca sobre el piso alquilado para que sea más baja sobre el nuevo piso es una buena idea porque sobre el alquilado los intereses son deducibles y sobre el nuevo no. Pero que sean deducibles no significa que sean gratis. Eso es como la gente que dice que a las empresas les interesa realizar donaciones porque desgrava, vamos a ver ... Una cosa es que haya gastos que desgraven, y otra cosa es que si no los tienes, al final tienes más beneficio, lógicamente. Creo que es como comenta @desoyk que si necesito liquidez y el banco no me concede más o bien quiero un préstamo para comprar un coche u otra cosa, entonces sí una buena opción es hipotecar el piso. Pero en caso de poder elegir, no le veo ventajas a hipotecar el piso. |
ForoCoches: Usuario
01-jul-2024 09:45
#38
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Estaba equivocado. Estos serían posibles números: Resumen final
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ForoCoches: Miembro
01-jul-2024 13:04
#39
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Por qué crees que es buena idea hipotecar el piso? viendo los números sale más a cuenta pedir un préstamos hipotecario normal que no meterse en hipotecar mi piso, porque aunque los intereses sean deducibles a fin de cuentas son más y acabaría pagando más.
Creo que es como comenta @desoyk que si necesito liquidez y el banco no me concede más o bien quiero un préstamo para comprar un coche u otra cosa, entonces sí una buena opción es hipotecar el piso. Pero en caso de poder elegir, no le veo ventajas a hipotecar el piso. Ve a pedir hipotecas, muchas, en muchas entidades, y haz números reales. Claro que pagar una hipoteca al 4% vs una al 2% no es ventajoso, pero los tipos de interés, el valor del piso y el % que te van a dar te lo has sacado de la chistera. Por otra parte, no puedes comparar dinero prestado con dinero que tengas ahorrado, el prestado no es tuyo y lo puedes utilizar y el tuyo se está devaluando. Si te "sobra" dinero, utilízalo junto con más deuda para generar más dinero. Me hace gracia la gente que dice, si tuviera un millón de euros en la cuenta compraría x pisos. Yo pediría 4 millones más al banco, y ya con 5 millones compraría el activo que considerara (que improbablemente serían pisos). Comprar pisos al contado me parece una paletada financiera. |
ForoCoches: Miembro
01-jul-2024 13:41
#41
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Activos que me parecieran interesantes. Según el momento y las oportunidades serían unos u otros, y qué compraría yo en particular es un poco irrelevante, ya que puede que yo conozca negocios y como explotarlos y otras personas no, del mismo modo que otros conocen otros que si adquiriera yo sería una muy mala idea. Cada uno debe comprar aquellos activos que entienda y sepa manejar o tenga el equipo que sepa cómo hacerlo. |
ForoCoches: Miembro
01-jul-2024 17:55
#42
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No ves ventajas porque te has inventado todos los números.
Ve a pedir hipotecas, muchas, en muchas entidades, y haz números reales. Claro que pagar una hipoteca al 4% vs una al 2% no es ventajoso, pero los tipos de interés, el valor del piso y el % que te van a dar te lo has sacado de la chistera. Por otra parte, no puedes comparar dinero prestado con dinero que tengas ahorrado, el prestado no es tuyo y lo puedes utilizar y el tuyo se está devaluando. Si te "sobra" dinero, utilízalo junto con más deuda para generar más dinero. Me hace gracia la gente que dice, si tuviera un millón de euros en la cuenta compraría x pisos. Yo pediría 4 millones más al banco, y ya con 5 millones compraría el activo que considerara (que improbablemente serían pisos). Comprar pisos al contado me parece una paletada financiera. Para conseguir una hipoteca grande tengo que tener efectivo para pagar el 20% del valor del inmueble, más los gastos de IVA y demás asociados a la hipoteca. Cuento con que este dinero lo tendré ahorrado para entonces y en base a eso y mis ingresos sumados al valor del piso añadido como colateral y sumados los futuros ingresos de alquiler para calcular que el importe destinado a pagar hipoteca no supere el 35% de mis ingresos y me ha salido el valor máximo del inmueble que puedo comprar. Así que sí que he hecho cálculos a priori, claro que en este momento no son una realidad, estoy hablando de aquí a 2 años vista suponiendo que los tipos de interés van a ir bajando y con ello las hipotecas. Como de momento no me corre prisa, voy generando más ahorros para la entrada mientras espero a que bajen las hipotecas o baje el precio de los inmuebles. Si no sucede ninguna de las dos de aquí a 3 años, ya tendría que rebajar mis expectativas y optar por una casa que se ajuste a mi economía o bien vender mi piso aunque no sería mi prioridad si tengo otra alternativa. Entiendo lo que dices ahora de no gastar el cash en el piso, si no utilizar deuda, también es verdad que el efectivo bien invertido podría generar más de ese 4 o 5% anual que tendría que pagar, pero la verdad es que meterme en tanta deuda para pagar más me da vértigo. |
Editado: 01-jul-2024 18:16 -