Rentabilidad alquiler de vivienda.
Carlos
28-ene-2023 11:24
#242
|
Buenas mi inversión, es un estudio en Málaga, precio de compra hace 5 años 76000€, realmente no fue comprado pensando en sacar rentabilidad por el alquiler, fue más bien como inversión por revalorización de la propiedad, a día de hoy en esa zona ya andan por los 120k. Hipoteca 316,56€ IBI 137,40€ Comunidad 337,32€ Seguro hogar 117,16€ Coste año = 4390,51€ Coste mes = 365,90€ Beneficio año = 2809,49€ Beneficio mes = 234,10€ |
ForoCoches: Usuario
28-ene-2023 11:34
#243
|
Hola shurs.
Despues de investigar en la inversion de este sector, a traves de diversos divulgadores de contenido, vease inmoemprende, libre a los 30, ect, es un tipo de inversion que quiero realizar. Abro este hilo para ver las diferentes rentabilidades que tengan los shurs que tengan pisos en alquiler.¿ Por qué pregunto esto? Llevo aproximadamente seis meses investigando el mercado inmobiliario de mi ciudad, y de Asturias, comunidad donde resido, y no aparecen inmuebles que te den un 10% de rentabilidad bruta, tal y como dicen estos creadores de contenido. No se en que tipo de barrio invierten, ni nada, pero haciendo calculos con la herramienta excel de rentabilidades, mas bien rondan un 8-9 por ciento bruto y luego se queda en un 6 por ciento neto( eso en los casos mas optimos). Como son vuestras experiencias? |
ForoCoches: kawaii
28-ene-2023 12:07
#244
| Los que están en buen estado no cuestan 60K-80K. Los que están a la venta por 60K-80K necesitan otros 30K por lo menos en reformas. |
SEO & Marketing Freak :D
28-ene-2023 13:02
#245
|
Hola shurs.
Despues de investigar en la inversion de este sector, a traves de diversos divulgadores de contenido, vease inmoemprende, libre a los 30, ect, es un tipo de inversion que quiero realizar. Abro este hilo para ver las diferentes rentabilidades que tengan los shurs que tengan pisos en alquiler.¿ Por qué pregunto esto? Llevo aproximadamente seis meses investigando el mercado inmobiliario de mi ciudad, y de Asturias, comunidad donde resido, y no aparecen inmuebles que te den un 10% de rentabilidad bruta, tal y como dicen estos creadores de contenido. No se en que tipo de barrio invierten, ni nada, pero haciendo calculos con la herramienta excel de rentabilidades, mas bien rondan un 8-9 por ciento bruto y luego se queda en un 6 por ciento neto( eso en los casos mas optimos). Como son vuestras experiencias? Como estas calculando la neta? Yo estoy quitando hasta la parte que se queda Hacienda para ver la parte real que se queda. |
ForoCoches: Usuario
28-ene-2023 13:35
#246
| Justo ayer vi uno por vallobin que pintaba muy bien, con ascensor y creo que estaba por 88k |
ForoCoches: Usuario
28-ene-2023 13:39
#247
|
|
Fast Inverse Square Root
28-ene-2023 14:09
#248
|
Pillo sitio. La verdad me interesa el tema, y me estoy planteandome el pillar una vivienda en Madrid o alrededores de aquí a dos años. He visto el tema de inseguridad jurídica y estoy un poco acojonado, sobre todo con la nueva ley de vivienda. Algún shur puede aportar luz al asunto? Muchas gracias |
ForoCoches: Usuario
29-ene-2023 02:50
#250
|
Como ves la compra de un estudio en Salou con vistas al mar como alquiler vacacional? Crees que se me pagaría solo llevándolo una agencia? Muchas gracias! Te habla un shurmañico |
ForoCoches: Miembro
29-ene-2023 05:25
#251
|
Las viviendas en alquiler no están mal, pero hay que ser consciente que su rentabilidad neta andará en el 4%. Y lo dice el Banco de Espala, no yo como buen mindugi. Por eso veo la vivienda en alquiler como buen modo de diversificar para quien tiene pasta o es un pollavieja. Preferiría tener los 200k que puede costar una vivienda ahora en letras del tesoro, que son mucho más liquidas y rentan casi lo mismo. |
ForoCoches: Miembro
29-ene-2023 10:21
#252
| Seguramente que si, el problema de esa zona es que de turismo sólo hay 3 o 4 meses, y el precio de compra es elevado, a mi no me terminan de salir los números en Cambrils y Salou, pero es buscar buscar y hacer mucho números hasta que salga un piso que cumpla. |
NiceBoy!
29-ene-2023 17:08
#253
|
REU, no te niego que hayas hecho buenas compras y tengas buenas rentabilidades. Pero al menos para los cálculos a grosso modo, en el precio de compra tendras que meter los gastos, y en la renta descuenta los gastos... que si no lleva a engaño.
Si el precio de compra es 73500 luego hay 10-12% de gastos luego ya nos ponemos como poco en 81.000 Si el alqiuler son 512 restale comunidad, ibi, seguro (al menos) Y entonces no hablamos de un 8.36%, hablamos de un 6% bruto? no te niego que sigue siendo bueno. Pero vamos un poco mas allá... a esos 512 le restas los gastos y que se te queden en 420-430 euros. Luego vas a la renta y te toca pagar un 20% de IRPF... y al fnal resulta que te quedan poco mas de 300 euros al mes limpio que son dos o tres compras de mercadona, contando que este alquilado todo el año y no tengas q cambiar una lavadora, una caldera o haya una derrama para arreglar el tejado. o pagues un seguro de impago que ya es practicamente una mensualidad. Que no lo digo por ti, pero para que tampoco se piense la gente que es jauja, que tambien hay que lidiar con inquilinos para 300 cochinos euros... +1 Yo lo pienso a veces, e inmobilizar 80k euros con toda la inseguridad jurídica para obtener 300€ al mes, los dolores de cabeza que da todo esto no lo veo muy rentable la verdad. |
ForoCoches: Miembro
29-ene-2023 17:19
#254
|
Sin echar cuentas, o buscas un chollo y lo alquilas o 10% es una utopía. Para tener esas rentabilidades necesitas un inmueble de máximo 2 habitaciones y a precio de derribo. Lo de 2 habitaciones es porque cuanto más grande más desgaste. |
ForoCoches: Miembro
29-ene-2023 17:23
#255
|
Yo sólo lo haría en caso de tener muuuucha pasta para diversificar, pero sería la única inversión que asociaría a una deuda, que debería de pagar la inversión y darme un poco de rentabilidad. Si veo un chollo de mínimo 8% y tras entrar en esa rentabilidad la cuota de alquiler seguro, lo pillo. Pero tengo inversión con liquidez instantánea entre semana... |
ForoCoches: Miembro
29-ene-2023 17:32
#256
| Alternativas? Búscame una inversión que me dé rentas mensuales y que pueda apalancarme |
ForoCoches: Miembro
29-ene-2023 17:50
#257
|
Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. |
Parásito cobrapaguita$
29-ene-2023 17:53
#258
|
Calcula un 3-6% neto / año. No es una gran inversión, y tiene sus riesgos. Estamos hablando de recuperar la inversión en unos 20-25 años... aunque en este foro muchos se piensen que alquilar pisos te convierte directamente en gran capitalista y especulador. |
Parásito cobrapaguita$
29-ene-2023 17:58
#259
|
Pillo sitio.
La verdad me interesa el tema, y me estoy planteandome el pillar una vivienda en Madrid o alrededores de aquí a dos años. He visto el tema de inseguridad jurídica y estoy un poco acojonado, sobre todo con la nueva ley de vivienda. Algún shur puede aportar luz al asunto? Muchas gracias No sé, sabes tú el futuro ?  En los sitios donde se han aprobado límites de precios, la experiencia ha sido desastrosa. Normalmente, las leyes de vivienda izquierdistas suelen limitar más aun la oferta de pisos, provocando más subidas. Lo que viene a ser un efecto contraproducente. Véase BCN en los últimos 10 años. |
ForoCoches: Usuario
29-ene-2023 22:29
#260
| La inversión la recuperas al instante en cuando vendes el piso. Por lógica, incluso lo venderás por más dinero. |
ForoCoches: Miembro
31-ene-2023 00:08
#261
|
https://www.idealista.com/inmueble/99836911/
https://www.idealista.com/inmueble/99452721/ https://www.idealista.com/inmueble/99409626/ https://www.idealista.com/inmueble/99287418/ https://www.idealista.com/inmueble/99250216/ pisos de entre 65k€ y 75€k€ Mira como esta alquiler ahora mismo: https://www.idealista.com/alquiler-v...or=precios-asc El más barato 425€, después hay uno de 475€, 480€... todos los ejemplos se podrían alquiler entre 450€ y 500€ y te digo yo que se alquilan. Otro ejemplo, un mini estudio 44k€, a 400€ te digo yo que lo alquilas: https://www.idealista.com/inmueble/99553746/ Lo alquilas porque serías el más barato de toda la ciudad. Todos los ejemplos que te he puesto son pisos que NO están en barrios chungos, no en pijos lógicamente pero no en chungos. Y a falta de visitarlos te diría que casi todos se podrían alquilar directamente sin hacer nada. Esas rentabilidades que muchos decís que son imposibles existen, quizás no en vuestra zona, pero existen. |
.
01-feb-2023 00:35
#264
|
O te lo gestionas tu o el único que gana es la agencia... Tu pagas comunidad, seguro, IBI, agua, luz (ojo el A.A. esta 24x7), basuras... tienes que tener licencia turistica, tienes que hacer declaracion del IVA, y luego de los beneficios meterlo a renta. A partir de ahi el piso es mas maltratado que en un alquiler a largo plazo... pintar, colchones, sofas, persianas... vamos que requieren un mantenimiento, y en cuanto se queda viejete, o feote por años, ya te apretaran mas en bajarte el precio. Resumen... o te lo gestionas tu o si le sacas un 1-2% date con un canto en los dientes. |
ForoCoches: Usuario
01-feb-2023 10:09
#265
|
O te lo gestionas tu o el único que gana es la agencia...
Tu pagas comunidad, seguro, IBI, agua, luz (ojo el A.A. esta 24x7), basuras... tienes que tener licencia turistica, tienes que hacer declaracion del IVA, y luego de los beneficios meterlo a renta. A partir de ahi el piso es mas maltratado que en un alquiler a largo plazo... pintar, colchones, sofas, persianas... vamos que requieren un mantenimiento, y en cuanto se queda viejete, o feote por años, ya te apretaran mas en bajarte el precio. Resumen... o te lo gestionas tu o si le sacas un 1-2% date con un canto en los dientes. |
ForoCoches: Miembro
01-feb-2023 11:19
#266
| Lo sé, pero no tengo un duro ahora mismo, me compre un piso hace poco jaja, ahora a recuperarme económicamente |
ForoCoches: Miembro
01-feb-2023 11:24
#267
| Para turístico busca una ciudad con turistas todo el año, Salou durante 8-9 meses al año esta vacío |
.
01-feb-2023 12:33
#268
|
Algo hay  para que te hagas una idea...imagina un apartamento de 2 dormitorios... 150k, más gastos... por ejemplo plaza europa, con piscina, unos 20 años, ascensor, aire acondicionado, dos baños, garaje. Vas a una inmobiliaria para que te lo gestione, y te dice... desde semana santa hasta pilares... a su disposicion, y te dicen te doy no se... 5000+iva y ahora empezamos a restar... comunidad.......1000 retencion irpf.....800 ibi................... 380 luz.................. 400 agua................200 basuras............100 seguro.............140 gestor..............100 mantenimiento..500 menaje.............xxx así por encima... 3620 euros. Del beneficio luego te toca meter a renta. Declaraciones trimestrales de IVA, que bueno como te hacen retencion y metes algun gasto no suele salir a pagar nada Mantenimiento: la agencia te va a pedir tener el apartamento bonito, y las cosas arregladas de un dia a otro. La gente cuida poco asi que todos los años tienes que ir repasando cositas... que si el colchon tal, que si el sofa no se que, el grifo no se que, el frigo hace hielo, la lavadora se sale, la persiana se atasca, la baldosa se suelta, etc... La realidad es que la agencia saca pasta en Agosto, que es cuando puede alquilar a 150 la noche, finales de julio. Luego resto de meses pues a lo que pueden y cuando pueden. Y tienen que pagar sus limpiadoras, su oficina, y ganar dinero. Pero volvemos a lo mismo, para sacar 3000/12=250 euros al mes... tu me dirás. Al final la clave es lo que te pague la agencia... llama a alguna y a ver que te dicen...pero para que te de una rentabilidad bruta de un 4% te tendrian que quedar 6k limpios... y ninguna agencia te va a dar 9000 por dejarles el apartamento. Y si la encuentras me avisas 
|
ForoCoches: Usuario
01-feb-2023 12:57
#269
|
Algo hay
para que te hagas una idea...imagina un apartamento de 2 dormitorios... 150k, más gastos... por ejemplo plaza europa, con piscina, unos 20 años, ascensor, aire acondicionado, dos baños, garaje. Vas a una inmobiliaria para que te lo gestione, y te dice... desde semana santa hasta pilares... a su disposicion, y te dicen te doy no se... 5000+iva y ahora empezamos a restar... comunidad.......1000 retencion irpf.....800 ibi................... 380 luz.................. 400 agua................200 basuras............100 seguro.............140 gestor..............100 mantenimiento..500 menaje.............xxx así por encima... 3620 euros. Del beneficio luego te toca meter a renta. Declaraciones trimestrales de IVA, que bueno como te hacen retencion y metes algun gasto no suele salir a pagar nada Mantenimiento: la agencia te va a pedir tener el apartamento bonito, y las cosas arregladas de un dia a otro. La gente cuida poco asi que todos los años tienes que ir repasando cositas... que si el colchon tal, que si el sofa no se que, el grifo no se que, el frigo hace hielo, la lavadora se sale, la persiana se atasca, la baldosa se suelta, etc... La realidad es que la agencia saca pasta en Agosto, que es cuando puede alquilar a 150 la noche, finales de julio. Luego resto de meses pues a lo que pueden y cuando pueden. Y tienen que pagar sus limpiadoras, su oficina, y ganar dinero. Pero volvemos a lo mismo, para sacar 3000/12=250 euros al mes... tu me dirás. Al final la clave es lo que te pague la agencia... llama a alguna y a ver que te dicen...pero para que te de una rentabilidad bruta de un 4% te tendrian que quedar 6k limpios... y ninguna agencia te va a dar 9000 por dejarles el apartamento. Y si la encuentras me avisas Lo había pensado hasta ir gestionándolo yo pero igual son todo dolores d cabeza |
.
01-feb-2023 13:41
#270
|
A ver, con el Airbnb la cosa cambia bastante, pero hay q estar encima o tener a alguien de confianza. Yo tiro bastante de airbnb y se nota si quien lo gestiona es el propio dueño o una persona que se encarga... Ojo, que tampoco cae el dinero del cielo, todo requiere dedicacion
|
Editado: 01-feb-2023 13:44 -