La primera cuota de la hipoteca solo es en concepto de intereses, por qué?
forococheando
20-sep-2024 11:45
#31
| Vamos a ver si no eres capaz y el sistema francés si que lo conoces toma un atajo suma el total de intereses de la tabla de amortización del sistema frances, le sumas el principal que se ha prestado y lo divides por el total de mensualidades. |
ForoCoches: Usuario
20-sep-2024 11:55
#32
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Sistema de amortización francés. Es algo que no suelen permitir negociar y que mantienen con un perfil bajo para evitar que les corten las alas. Es el último vestigio de la anterior crisis que las autoridades han concedido dejar vivo fuera de la quema del resto da clausulas abusivas. Si te fijas los 3 o 4 primeros años el interes promedia realmente el 50% de la cuota lo que se podría llamar usura. Recogen la mayoría de beneficios los primeros años que es cuando menos posibilidades tienes de amortizar y ya para cuando puedes amortizar años mas tarde ya llevan todo ganado y no es rentable ya que casi solo amortizas principal pendiente.
Hay un solo modo de combatirlo y es amortizando un 30 o 40% del prestamo los tres primeros años, entonces verás a tu directora o director de sucursal con cara de pocos amigos porque te habrás comido la mayoria de las ganancias de la operación que obtiene el banco. Yo siempre les respondo igual: la próxima me aplicais amortización lineal y no os pasa eso. La otra forma sería con cuota variable, es decir amortizas siempre la misma cantidad ( la calculas según el importe de la hipoteca y el tiempo), pero el problema que tienes es que pagas cuotas más altas los primeros años y más bajas los últimos , ya que los intereses son sobre el interes que te queda por amortizar, pero la cantidad que vas amortizando es siempre la misma. Generalmente interesa más el sistema francés y si tienes capacidad amortizar los primeros años, pero asi no te pillas los dedos al principio con cuotas tan altas. |
Gente de orden
20-sep-2024 12:04
#33
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Hay veces que se ponen perros y te dicen que no puede ser porque el % es sobre el principal pendiente y tonterias del estilo, yo les digo que la culpa es de ellos porque el interes real no es un 2 o un 3 %, ya que el acumulado suele alcanzar el 30% o 40%, simplemente es totalizarlo todo y dividirlo
Dentro de 30 años, en el año 2054, te habrán pagado 499.543,20€ en total. Si en lugar de eso, dentro de 22 años y 3 meses, a finales del año 2046, te pagan 370.800€ y consideran saldada la deuda, porque te han pagado los 360k + 3% de interés porque "es un interés justo" pensarías que te están estafando, porque han tenido tus 360.000€ durante más de 22 años a cambio de sólo 10.800€, pensarías que te están estafando. Porque te habrían pagado un interés real de 0,266% nominal anual. Ahora si inviertes la situación, pretender pagar un 2% o 3% de todo el capital prestado durante 30 años. Eres tú quien está intentando estafar al banco |
Gente de orden
20-sep-2024 12:21
#34
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Veo que desconoces los fundamentos matemáticos de cómo funciona el devengo de intereses en cada vencimiento mensual, o el sistema de amortización de cuota constante. Para un préstamo con cuota constante (sistema de amortización francés), las cantidades que se van amortizando hasta llegar a saldar la deuda, se expresan como el sumatorio de cada cuota, multiplicado por (1+i)^-n que es el porcentaje de amortización en cada cuota, siendo:  Siendo: c = cuota mensual i = interés nominal anual dividido entre 12, expresado en tanto por unidad n = número de cuotas restantes Co = capital pendiente de amortizar o deuda pendiente (1+i)^-n = porcentaje que se dedica a amortizar a falta de n cuotas. Sumando la serie geométrica a la anterior fórmula y simplificando, nos queda la siguiente fórmula:  De donde puedes calcular la cuota mensual. Lo que tú pretendes es erróneo desde el punto de vista matemático (tendrías un SUSPENSO en 1° de Matemática Financiera). Es como pretender que 2+2 = 3 porque te viene mal pagar 4, o porque realmente no sabes calcular 2+2. |
forococheando
20-sep-2024 12:36
#35
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Si claro, y el sistema frances tal y cual lo aplican es justo el que mejor nos viene a los clientes y no al banco. Que requeteexpliques como funciona el frances no vale de nada, yo te lo simplifico al máximo: (principal + intereses)/ nro de cuotas totales = mensualidad. Esto lo entiende cualquiera. Si quieres saber los intereses anualizados: sobre el % de interés total / (nro de cuotas/12). Mas sencillo que en primaria. Lo que pasa que el banco no quiere decirte que si le pides 100 te va a cobrar 145 y eso lo divides entre el número de cuotas pactada. Y aparte de no decirtelo no le conviene cobrartelo así, le conviene cobrartelo con el sistema francés y decirte que te va a cobrar tan solo un 2% de interés. |
Editado: 20-sep-2024 12:40 -
ShurMachaca
20-sep-2024 12:41
#36
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Por eso siempre es mejor amortizar los primeros años. En euskadi lo suyo es pagar 8500 anuales para que te devuelvan 1780€ en la declaracion de la renta. |
Gente de orden
20-sep-2024 13:30
#37
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Si claro, y el sistema frances tal y cual lo aplican es justo el que mejor nos viene a los clientes y no al banco. Que requeteexpliques como funciona el frances no vale de nada, yo te lo simplifico al máximo: (principal + intereses)/ nro de cuotas totales = mensualidad. Esto lo entiende cualquiera. Si quieres saber los intereses anualizados: sobre el % de interés total / (nro de cuotas/12). Mas sencillo que en primaria.
Lo que pasa que el banco no quiere decirte que si le pides 100 te va a cobrar 145 y eso lo divides entre el número de cuotas pactada. Y aparte de no decirtelo no le conviene cobrartelo así, le conviene cobrartelo con el sistema francés y decirte que te va a cobrar tan solo un 2% de interés. Lo correcto es que "tanto debes, tanto pagas de intereses en cada vencimiento pactado". Lo que tú pretendes es hacer trampas a tu favor, pretendiendo pagando intereses en diferido. Y si quieres pagar un 2% sobre todo el capital audeudado, pide un préstamo a 12 meses con vencimiento anual. Ya verás qué gracioso es cuando calcules la cuota a pagar. |
Gente de orden
20-sep-2024 20:30
#38
 Si Pepito tiene 100€ y los mete en una cuenta de ahorro donde le pagan un 3% de interés anual, cada año le dan 3€ de intereses que se pueden gastar en chucherías. Al cabo de 30 años ganaría 3€ * 30 = 90€ en intereses. No parece tampoco un chollo, porque Pepito tiene que esperar 30 años para ganar 90€, y encima no puede disponer de los 100€ durante esos 30 largos años. Si Pepito tiene hoy 10 años, le parece ciencia ficción esperar a tener la edad de su papá para ganar 90€... demasiado tiempo. Sin embargo, si el banco te presta 100€ al 3% de interés anual durante 30 años, y acordáis que lo tienes que devolver en 30 cuotas anuales de 5,10€/año en concepto de amortización + intereses, al cabo de 30 años habrás pagado 152€. Es decir, que el banco te habrá cobrado 52€ de intereses. ¿Consideras una estafa que el banco te cobre el 52% del capital prestado durante 30 años con amortización francesa?. ¿Y por qué entonces parece "normal" que a Pepito le paguen el 90% del capital prestado (como prestamista) durante 30 años y sin capitalizar intereses (interés simple)?. ¿Cómo entonces es posible que con amortización francesa pagues menos intereses que pagando interés simple?. La razón matemática es obvia. Por eso, defender que el sistema de amortización francés es una estafa o es usura, no tiene ningún sentido. |
forococheando
20-sep-2024 22:16
#39
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A los niños cuando les enseñan cómo funciona el interés simple, se lo explican de la siguiente manera:
Si Pepito tiene 100€ y los mete en una cuenta de ahorro donde le pagan un 3% de interés anual, cada año le dan 3€ de intereses que se pueden gastar en chucherías. Al cabo de 30 años ganaría 3€ * 30 = 90€ en intereses. No parece tampoco un chollo, porque Pepito tiene que esperar 30 años para ganar 90€, y encima no puede disponer de los 100€ durante esos 30 largos años. Si Pepito tiene hoy 10 años, le parece ciencia ficción esperar a tener la edad de su papá para ganar 90€... demasiado tiempo. Sin embargo, si el banco te presta 100€ al 3% de interés anual durante 30 años, y acordáis que lo tienes que devolver en 30 cuotas anuales de 5,10€/año en concepto de amortización + intereses, al cabo de 30 años habrás pagado 152€. Es decir, que el banco te habrá cobrado 52€ de intereses. ¿Consideras una estafa que el banco te cobre el 52% del capital prestado durante 30 años con amortización francesa?. ¿Y por qué entonces parece "normal" que a Pepito le paguen el 90% del capital prestado (como prestamista) durante 30 años y sin capitalizar intereses (interés simple)?. ¿Cómo entonces es posible que con amortización francesa pagues menos intereses que pagando interés simple?. La razón matemática es obvia. Por eso, defender que el sistema de amortización francés es una estafa o es usura, no tiene ningún sentido. Te voy a dar la razón en que todas esas formulas son correctas, pero estos negocios se pueden simplificar hacia el TCO o similar que al final es lo que conviene al cliente (nosotros). A mi me interesa saber realmente cuanto me va a costar en total el préstamo y como mucho le aplicaré una depreciación acumulativa por súbida del ipc ya que no es lo mismo una cuota de 500€/mes ahora que dentro de 20 años. Pero esto último no me preocupa porque ya el banco ha contado con eso y en su interés ha súmado ese valor previsto a futuros. Resumiendo al banco le convienen esos inventos y a nosotros no, que apliquen toda la teoría económica que quieran que la van a dar con otro conmigo no porque ese esquema tiene sus lagunas y cuando le metes tres amortizaciones gordas entre el primer y el segundo año la cara del director de la oficina cuando te llama a consultas es un poema. |
Editado: 20-sep-2024 22:18 -